Un étranger ne peut pas acheter n'importe quel bien à Maurice : l'achat est encadré par des dispositifs agréés par l'État. Cinq sigles reviennent dans toutes les annonces : IRS, RES, PDS, Smart City et R+2. La logique est simple : les quatre premiers désignent des programmes de villas et résidences avec services, le dernier ouvre les appartements en résidence aux budgets dès 150 000 €. Voici comment choisir le vôtre.
Pourquoi des dispositifs ?
Maurice protège son foncier : hors dispositifs, un non-citoyen ne peut pas acquérir librement une maison ou un terrain. En contrepartie, l'État a créé des cadres d'achat clairs, sécurisés et ouverts aux étrangers, supervisés par l'Economic Development Board (EDB). Chaque programme agréé est vérifié, chaque acte passe devant notaire : c'est l'un des marchés les plus sûrs de la zone pour un acheteur étranger.
IRS et RES : les pionniers, aujourd'hui en revente
L'IRS (Integrated Resort Scheme, 2002) a lancé le mouvement : de grands domaines avec golf, plage et services, pensés comme des resorts. Le RES (Real Estate Scheme, 2007) en a été la déclinaison plus intimiste, sur des parcelles plus petites.
Ces deux dispositifs ne produisent plus de programmes neufs depuis 2015, mais les biens existants se revendent librement entre étrangers. C'est sur ce marché de la revente qu'on trouve des villas dans des domaines matures, avec golf et plage, parfois à des prix décotés par rapport au neuf. L'Est de l'île en offre de beaux exemples, à découvrir sur notre page immobilier dans l'Est.
PDS : le standard actuel
Le PDS (Property Development Scheme) a remplacé l'IRS et le RES en 2015. C'est aujourd'hui le cadre de référence pour les villas et résidences avec services : espaces communs, gestion, souvent piscine et sécurité. Pas de prix minimum imposé par la loi, mais un seuil clé à retenir : à partir de 375 000 USD d'achat, le permis de résidence permanent est inclus pour toute la famille, valable tant que vous détenez le bien.
Le PDS est le choix naturel des familles qui s'installent : voir notre page immobilier dans l'Ouest, où se concentrent les domaines familiaux autour de Tamarin et Rivière Noire.
Smart City : vivre, travailler, investir
Le Smart City Scheme (2015) finance des quartiers mixtes : logements, bureaux, commerces, écoles. On y achète des appartements ou des villas dans un environnement pensé pour y vivre à l'année, avec une fibre entrepreneuriale. Le seuil des 375 000 USD pour le permis de résidence s'applique de la même façon.
R+2 : la porte d'entrée dès 150 000 €
Depuis 2016, les étrangers peuvent acheter des appartements dans des immeubles d'au moins deux étages (d'où le nom R+2, rez-de-chaussée plus deux niveaux), hors de tout domaine resort. C'est la vraie démocratisation du marché : des appartements en résidence dès environ 150 000 €, souvent bien placés à Grand Baie, Pereybere ou Flic en Flac.
À savoir : un appartement R+2 n'ouvre droit au permis de résidence que s'il atteint lui aussi les 375 000 USD. En dessous, vous êtes propriétaire sans être résident, ce qui convient parfaitement à un investissement locatif.
Le comparatif en un coup d'œil
| Dispositif | Type de bien | Ticket d'entrée | Permis de résidence |
|---|---|---|---|
| IRS / RES (revente) | Villas en domaine resort | Variable, souvent 500 K€ et plus | Oui dès 375 000 USD |
| PDS | Villas et résidences services | Généralement dès 350 K€ | Oui dès 375 000 USD |
| Smart City | Appartements, villas, bureaux | Variable | Oui dès 375 000 USD |
| R+2 | Appartements en résidence | Dès environ 150 000 € | Seulement si ≥ 375 000 USD |
Quel dispositif pour votre projet ?
- Vous investissez avec un budget de 150 à 300 K€ : le R+2 est fait pour vous, avec les meilleures perspectives locatives dans le Nord.
- Vous vous installez en famille : une villa PDS dans l'Ouest ou le Nord, avec le permis de résidence inclus dès 375 000 USD.
- Vous cherchez golf et domaine établi : regardez les reventes IRS et RES, notamment dans l'Est.
- Vous voulez vivre et travailler sur place : les Smart Cities combinent logement et activité, un cadre naturel pour les entrepreneurs qui visent l'Occupation Permit.
Dans tous les cas, ajoutez les frais d'achat, environ 12 à 15 % du prix depuis juillet 2026, pour construire votre budget complet.
Questions fréquentes
Puis-je revendre mon bien à un autre étranger ?
Oui. Les biens acquis en dispositif agréé se revendent librement, à un étranger comme à un Mauricien. Le permis de résidence attaché au bien se transmet à l'acheteur si le prix de revente atteint le seuil des 375 000 USD.
Puis-je acheter une maison hors dispositif ?
Non, sauf cas très particuliers soumis à autorisation. Pour un achat classique de non-citoyen, le passage par un dispositif agréé ou un appartement R+2 est la règle. C'est précisément ce qui sécurise le marché.
Le permis de résidence reste-t-il si je revends ?
Non : le permis obtenu par l'achat est lié à la détention du bien. Si vous revendez, vous le perdez, sauf à racheter un autre bien éligible ou à basculer sur une autre voie de résidence, détaillées sur notre page permis de résidence.
Envie de comparer concrètement ? Parcourez nos programmes neufs éligibles et nos biens à vendre, ou écrivez-nous : on vous oriente vers le bon dispositif en fonction de votre projet.
