Acheter un bien qui n'existe pas encore : c'est le principe de la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), et c'est ainsi que se vendent la plupart des programmes neufs à Maurice. Bonne nouvelle pour les acheteurs français : le mécanisme mauricien est directement inspiré du droit français, avec acte notarié, paiements échelonnés selon l'avancement des travaux et garantie financière d'achèvement (GFA). Voici comment ça fonctionne, et les points à vérifier avant de signer.
Comment se déroule un achat en VEFA
- La réservation : vous signez un contrat de réservation préliminaire (CRP) et versez un dépôt, généralement séquestré chez le notaire. Il fixe le lot, le prix et le calendrier prévisionnel.
- L'acte de vente notarié : comme pour tout achat à Maurice, un notaire instrumente la vente. C'est à ce moment que les droits d'enregistrement de 10 % sont dus.
- Les appels de fonds : vous payez au rythme du chantier (fondations, gros œuvre, achèvement...), typiquement 20 à 30 % à l'acte puis par paliers, le solde à la livraison. Votre argent suit l'avancement réel, jamais l'inverse.
- La livraison : remise des clés, constat des éventuelles réserves, et le promoteur reste tenu par ses garanties de construction.
La GFA, votre filet de sécurité
La garantie financière d'achèvement est l'élément qui change tout : une banque s'engage à financer l'achèvement du programme si le promoteur venait à défaillir. Elle est exigée dans les programmes agréés vendus en VEFA. Notre règle est simple et non négociable : pas de GFA, pas de signature. C'est le premier des pièges listés dans notre article investir à Maurice dès 150 000 €, et de loin le plus important.
Les avantages du neuf en VEFA
- Aucun frais d'agence : notre rémunération est prise en charge par le promoteur. Sur un bien à 300 000 €, ce sont 6 900 € d'économisés par rapport à une revente, détail complet dans notre article sur les frais d'achat.
- Le prix de lancement : les premières phases d'un programme se vendent généralement moins cher que les dernières, et que le marché à la livraison.
- Un paiement étalé : votre trésorerie suit le chantier sur 18 à 30 mois, ce qui facilite aussi le financement.
- Un bien aux normes actuelles, personnalisable sur les finitions selon le stade du chantier, avec des charges mieux maîtrisées qu'un bien ancien.
- Dans un programme agréé (PDS ou Smart City) dès 375 000 USD, le permis de résidence permanent est au rendez-vous à la livraison.
Les pièges à éviter
- L'absence de GFA : on ne le répétera jamais assez.
- Le promoteur sans références : demandez ses livraisons passées, allez les voir, parlez aux résidents. Nous ne référençons dans nos programmes neufs que des promoteurs dont nous connaissons le sérieux.
- Le calendrier trop beau : un chantier prend du retard, c'est presque une loi de la nature. Vérifiez les pénalités de retard prévues au contrat.
- Les charges sous-estimées : dans une résidence avec piscine, gardiennage et jardins, exigez le budget prévisionnel de charges avant de signer.
- Acheter sur une seule image 3D : les perspectives vendent du rêve. Étudiez les plans cotés, l'orientation, les vis-à-vis et l'environnement du terrain, aujourd'hui et tel qu'il sera demain.
Questions fréquentes
Puis-je revendre avant la livraison ?
La cession d'un contrat VEFA avant livraison est possible selon les conditions prévues au contrat et l'accord du promoteur. C'est un point à vérifier avant de signer si votre horizon peut évoluer.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
C'est précisément le rôle de la GFA : la banque garante finance l'achèvement du programme et vous êtes livré, même si le promoteur disparaît. D'où son caractère non négociable.
Quels frais pour un achat en VEFA ?
Droits d'enregistrement de 10 %, notaire au barème, mais aucun frais d'agence : comptez 12 % du prix au total, contre 14 à 15 % en revente. Le détail est dans notre article sur les frais d'achat à Maurice.
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